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买卖房子，是件大事。 然而，因房屋交易金额大且过程复杂， 买卖中稍有闪失就容易“出岔子”。
黄岩的朱女士在买房时就遇到了闹心事， 合同签了房款也付了， 搬进去后住了大半年， 没有及时过户的房子， 竟被卖家给抵押了， 双方为此交涉不下……
1 房产证未过户，被房东抵押了
朱女士说，前年年底，她通过中介相中了黄岩东城街道的一套房子，82平方米，68.8万元。当时，该房还没有产权证，但她还是跟卖家汪某、金某两人签订了购房合同，交了5万元定金，后又缴纳了首付款，共计43.8万元，并约定剩余的20万元在卖方办好产权证并过户给她后，一次性付清。
去年1月20日，房子交付后，朱女士对房子进行了装修，而后入住。去年7月，汪某取得该房的产权证，但朱女士并没有按合同约定一次性付清尾款并办理转户手续。“我当时手头紧，只有10万元，跟汪某协商，剩余10万元可以推后支付，等全部付完了再过户，对方也同意了。”朱女士说，去年10月1日，她又凑付了5万元。
而就在朱女士准备再凑付5万元，便可办理转户手续时，一个消息让她愕然了：这套房子竟在去年10月15日被汪某作了为期一年的借款抵押，债权为40万元。
2 双方协商不下，买方上诉求偿133万元
自己已近乎全款付清的房子，怎么还可以抵押给他人呢?朱女士为此又气又急，找到汪某、金某要说法，可双方的交涉并不愉快。
今年年初，朱女士愤然将汪某、金某两人告上法庭，要求解除双方签订的购房合同，两被告返还她购房款、违约金及装修费等共计133万余元。
对此，汪某、金某辩称，他们在去年7月初办理了产权证，且已通知朱女士办理过户，期间一直催促，可朱女士一直没有付清尾款。去年10月，因急等用钱，无奈之下才将房子拿去抵押。此事是朱女士违约在先，他们愿意解除该房买卖合同，并返还63.8万元购房款。
3 法院：卖方违约，解除合同， 退回房款，支付违约金18万元
原、被告双方各执一词，都称对方违约，究竟谁在违约?法院如何断案?如何确定违约应承担的赔偿责任及金额?
黄岩法院审理后认为，本案中，汪某、金某在签订合同并收到大部分购房款的情况下，仍将涉案房屋抵押给他人，用该房抵押所得的贷款至今仍未偿还，致使朱女士无法取得该房所有权，两被告的行为已构成根本违约。朱女士作为无法取得房屋所有权的买受人，其签订涉案合同的目的无法实现，应当享有主张解除合同的权利，且被告方亦同意解除合同，所以涉案购房合同可以解除，汪某、金某返还朱女士已支付的购房款63.8万元。
而在涉案的购房合同中，特别注明“等甲方办好房产证时十天内交给乙方，乙方付清所有房款，转户时间由乙方再确定”，由此可见，双方对于何时办理过户手续并无明确约定，故朱女士并无违约。
因此，最终，黄岩法院判决解除原、被告双方签订的购房合同，并认定汪某、金某构成根本违约，返还朱女士购房款63.8万元，支付违约金18万元，驳回朱女士其他诉求。
此案的经办法官告诉记者，违约金18万元，法院是根据公平原则和诚实信用原则，考虑朱女士的实际损失，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定的。“朱女士提出了装修费的主张，却未能提供证据证明实际花费，可待其收集证据后另行主张。”
来源：台州晚报
通讯员：林静 记者：章韵
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