我的法援故事第647辑——房价飞涨，房东违约划算吗?

（网络配图）

　　房价上涨导致违约增多
　　当房价发生大幅波动时，往往容易出现交易一方在签约后违反诚信，不想继续履行合同的情况。有些人心里会打这种小算盘，现在房价涨了几十万，只要赔偿金少于房价涨幅，违约另卖也划算啊。
　　一房二卖，买家吃了亏
　　2021年1月，金先生经二手房中介所介绍购买了陈小姐名下的房屋，双方签订《二手房买卖合同》，约定总房款208万元。双方签订合同后，金先生向陈小姐支付了购房定金 10万元。但是，没想到短短一个多月时间，房价飞涨，陈小姐未经金先生同意擅自将房屋高价转卖给他人。之后，金先生多次与中介所、陈小姐交涉，陈小姐仅返还了定金 8万元。
　　按照《二手房买卖合同》约定，金先生可以拿到双倍定金赔偿，可是面对大幅上涨的房价，金先生怎么想都觉得自己亏了。为此，他来到路桥区法律援助中心窗口寻求帮助。
　　莫着急，且听法援律师怎么说
　　在听完金先生的陈述后，我向他分析了案情。现因房价上涨，陈小姐反悔并将房屋转售给他人，显属违约。房屋已被“一房二卖”，也就是已经被转售他人且已办理过户，那么依照《民法典》物权编对善意第三人(最终买家)的交易保护，前手买家是无法起诉要求继续履行合同。故此，金先生已经不能再要求陈小姐继续履行合同交付房屋。
　　那么金先生只能认亏，向陈小姐主张双倍定金赔偿吗?这可不见得了。依据《民法典》第五百八十四条、第五百八十八条的规定，守约方可以按合同约定选择适用违约金或者定金条款，约定的定金或者违约金不足以弥补因违约造成的损失的，可以请求赔偿超过部分的损失，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，即包括房屋增值等可以预见的利益。因此，金先生可以根据增值评估的结论向陈小姐主张房屋增值利益损失。
　　从实际案例看，在房价上涨快时，买家诉请赔偿实际损失居多，也更有利，理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金。之所以支持赔偿“实际损失”，法律依据是买家已经错失了“购房机遇”，付出了“缔约机会成本”，或者说买家已经产生了“预期利益损失”。
　　法条链接：
　　《民法典》
　　第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
　　第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
　　路桥区法律援助中心 浙江晓法律师事务所 陈虹烨
　　来源：台州司法