不管是房东还是租客，在租房过程中都会遇到很多奇葩事。租客作为租赁关系中较弱势一方，当租赁房出现大范围需修缮而房东迟迟不愿处理的情况下，大部分租客都会选择最为粗暴的方式“拒交租金”以此换得与房东沟通的机会。租客这样做真的能保护自己的权益吗?近期，台州市法律援助中心接受了一起关于租赁房漏水租客拒交租金的法律咨询。
案情简介 2020年5月，朱某与徐某签订一份《房屋租赁合同》，约定朱某向徐某承租一间房屋用于餐饮经营，租期五年，自2020年5月1日至2025年4月30日止，年租金为30万元，一年一付，先付后用。
2022年3月，朱某发现租赁的房屋墙壁上出现渗水痕迹，橱柜内侧墙面已经发霉，于是他找房东徐某理论，要求徐某解决渗漏水问题。因迟迟未能联系上徐某，朱某自己找来了维修人员，却被告知渗漏水问题无法短时间内解决，如要解决，必须对墙体的防水工程重新施工，所需费用万余元。朱某觉得自己是租户，该笔维修费用应由徐某承担。后徐某提出只要朱某支付已使用期间的房租，双方可以解除合同，但朱某认为自己花了大量的资金投入装修，现在退租不划算并拒绝了徐某的提议。双方经多次沟通，均未能协商出一个解决方案。为此朱某便不再支付下一年度的租金，也不进行维修，仍照常营业。现徐某欲提起诉讼。
律师说法 根据《民法典》相关规定，当事人应当遵循诚信原则履行合同义务。如果双方在合同中未对修缮义务作出约定，那么出租人应当承担租赁物的维修义务。本案中，承租人朱某发现房屋漏水，可以请求出租人徐某维修，如果徐某不履行维修义务，朱某可以自行维修，并要求徐某负担维修费用，如该房屋质量问题影响到实际使用的，朱某可以主张相应减少租金或者延长租期，造成其他损失的也可以要求出租人赔偿，如该房屋质量问题导致朱某无法使用的，朱某可以主张解除合同。显然，案涉房屋虽然有渗漏水情况，但并不直接导致朱某无法使用，且事实上朱某仍正常营业，故朱某不可以此拒付租金。
结语 租赁房有各种各样的问题，作为租客能以拒付租金的方式抗议吗?不行!以根本违约来对抗一般违约是不划算的。作为租客，在租赁房出现需修缮问题时，建议先看下合同中有无对房东修缮义务的免除;确定修缮义务是房东的情况下，最好以书面形式向房东反馈房屋存在的问题;如房东不愿维修或无法及时维修，承租人可自行维修，但需保留维修费支付凭证;如因维修影响承租人使用的，可以向房东主张减少租金或延长租期。
法条链接 《中华人民共和国民法典》 第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履 行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定 的维修义务。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
台州市法律援助中心 浙江利群律师事务所 顾奇誌
来源：台州司法
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