（网络配图） 中介跑路，房东租客两受伤
Z女士和她丈夫来到法律援助中心咨询。原来，他们家有套闲置的房子交给了房屋中介打理，结果前段时间中介暴雷跑路了，导致Z女士不仅房租没有收到，而且租客的租期没到，无法收回房屋，一时间不知道如何处理，便来援助中心咨询。
关于Z女士遇到的问题，她不是个案。近两个月来，我值班时已经接待过七八个遇到类似问题而前来咨询的房东或租客。他们核心的问题主要是：“房东收不到中介的租金强行让租客搬离或让租客再支付房租，但租客因足额向中介交付了租金拒不搬离或拒绝再支付房租。”而且，有的房东为了赶走租客，采取断水断电的形式，有的租客为了报复房东，损毁了屋内装饰，双方矛盾激烈。
如何维权，律师来支招
关于上述的“核心问题”，我在接待房东的过程中发现，房东和中介签订的合同主要有两种，一种是《委托合同》，一种是《租赁合同》。
如果房东和中介签的是《委托合同》，则房东和中介属于委托关系，即房东把房子委托给中介对外出租，相关法律后果由房东承担。此时，如果租客已经向中介足额支付了租金，即便中介未支付房东租金，房东也不可收回房屋，也无法要求租客再支付租金。此时，房东可以根据《委托合同》要求中介承担赔偿责任。
如果房东与中介签的是《租赁合同》，则要分两种情况：
一、《租赁合同》中没有约定中介可以转租，也没有补充协议、授权等，则中介转租行为可能构成无权处分。此时中介跑路的，房东作为房屋所有权人，有权行使返还原物请求权，可以要求租客退房，租客损失的租金可以向中介公司主张。当然，一般而言，中介公司都会在合同中约定转租权利的。
二、《租赁合同》约定了中介转租权利，此时中介跑路的，房东能否要求租客退房，实践中有两种观点：一种是根据《民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，如果中介逾期支付租金，房东依法解除租赁合同的，转租合同也随之解除，租客不再拥有占有、使用房屋的合法依据。所以，房东可以要求租客退房，租客可以向中介主张损失;另一种观点认为，租赁合同的解除并不当然导致转租合同解除，房东无权要求租客退房，房东只能向中介主张损失。
律师点评：
现实中，很多暴雷的中介都存在“高收低租”的情况，即中介公司通过高价从房东那里租来房源，然后再通过低价转租给租客，但是租客的房租是需要年付，而中介公司跟房东签订的合同是月付。这种模式下，中介的资金链很容易出现问题。对于房东和租客来说，遇到这种问题，首先应当友好协商，毕竟此时二者都是受害者，可以联合其他受害者一同找到中介，要求中介进行相应的赔偿;二者切不可内部粗暴解决，激化彼此间的矛盾，导致不必要的损失。如果协商不下，也应当诉诸法律，合法地维护自身权益。
台州市法律援助中心 浙江鑫湖律师事务所 郑家祯
来源：台州司法
|
微信扫一扫
