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（图片源于网络） 2020年新冠肺炎爆发以来，将全国笼罩在新冠疫情的阴影之下。在此情形下，我国的实体经济亦受到了极大的冲击，随之而来的是冲击下矛盾纠纷滋生，带来了诸多法律纠纷。
案情简介
2021年12月，路桥区法律援助中心咨询窗口迎来项女士，向值班律师咨询了近日碰到的一个糟心事：
项女士在路桥有一间商铺，长期租赁给梁某用于餐饮经营，为此，双方签订了《租赁协议》一份，对租期、租金、违约责任等作出了明确约定。疫情以来，因餐饮行业受冲击较大，受梁某的请求，考虑到实际情况，项女士也多次降低了租金，缓解了梁某的经济压力。2021年5月，梁某再次提出要求降低租金，但项女士认为租金已经低于周边房屋租金，故项女士未答应梁某的降低租金请求。梁某见状，未继续支付下一年度租金，也没有通知项女士，在租赁期间直接搬离了租赁房屋。因梁某搬离，项女士的房屋空置长达数月，至今未重新出租出去。
案件点评
疫情之下，经济受阻，国家为保障经济有序维护及发展，在疫情期间及疫情之后，由最高人民法院及相关部门发布了如《最高人民法院印发《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》的通知》等一系列适用于疫情的法律法规，保障经济有序恢复及发展。例如《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六点规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”由此可见，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，对于承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，可以减免租金;但对于承租非国有房屋用于经营，可以由法院引导进行减免或根据公平原则进行酌情减免。据此，梁某以疫情为由主张降租，但降租请求是否合理?是否需要部分减免租金?具体减免多少?仍是由房东进行酌情考虑。同时，租客虽可以要求减免租金，但仍应该恪守契约精神，疫情不是违约的“挡箭牌”。疫情之下，租客仍应按照所签订合同的约定履行权利义务，违反合同约定的，仍要承担相应的违约责任。在本次事件中，因梁某擅自搬离的违约行为导致房屋闲置，若违约金无法满足房屋空闲期间的闲置费用，房东除要求弥补空闲期间的租金外，仍可要求违约方承担一定的违约责任。
案件审理结果
项女士听取值班律师意见后，以梁某为被告，依法向路桥区人民法院提起了民事诉讼。最终，经法院依法审理判决，判令梁某除支付房屋空闲期间的租赁费用外，还要支付给项女士违约金，总计近10万元。
路桥区法律援助中心 浙江晓法律师事务所 陈虹烨
来源：台州司法
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